Nos últimos 23 meses, venho alertando meus seguidores de que o Panamá voltaria a adotar os valores mínimos de investimento anteriores para o programa de Visto de Investidor Qualificado (QIV). Com o Decreto 17, assinado em 8 de setembro e em vigor desde 16 de setembro de 2026, um desses valores aumentou. Agora, a compra de um imóvel pronto de um proprietário anterior exige um investimento de US$ 500 mil.
A boa notícia é que esse aumento não se estendeu às demais modalidades. Fico muito feliz em informar que a compra de imóveis novos, diretamente da incorporadora, e de imóveis na planta continua sendo elegível com um investimento de US$ 300 mil. O Panamá teve todas as oportunidades de elevar o valor mínimo de investimento em toda a categoria imobiliária para US$ 500 mil, mas optou por não fazê-lo. Foi uma decisão inteligente.
Essa nova regulamentação deixa claro que o Panamá valoriza o investimento estrangeiro direto que contribui para o desenvolvimento do país e gera empregos para sua população. Em vez de tributar o capital estrangeiro, o Panamá optou por direcioná-lo à economia real. Essa mentalidade diferencia o Panamá da maior parte do mundo. Ela dá aos expats a confiança necessária para investir no futuro do país, e é exatamente isso que nós, da Expat Money, temos feito com sucesso no Panamá há anos.
Além da criação de duas faixas de investimento mínimo para imóveis, o decreto estabelece novas regras sobre avaliação imobiliária, origem dos recursos, compra de imóveis na planta e cumprimento contínuo das exigências legais, alterando a forma como os pedidos devem ser estruturados.
Neste artigo, explico o que o novo decreto exige, como são definidas as duas faixas de investimento imobiliário, como o Panamá passa a calcular se o seu investimento atende ao valor mínimo exigido, o que acontece com os pedidos e investimentos realizados antes de 16 de setembro de 2026 e o que tudo isso significa para quem planeja obter residência no Panamá.
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O Panamá agora faz uma distinção clara entre imóveis novos vendidos pela primeira vez e imóveis do mercado secundário, tornando o histórico de propriedade e a estrutura da transação fatores fundamentais para determinar se o valor mínimo de investimento aplicável é de US$ 300 mil ou US$ 500 mil.
O mínimo de US$ 300.000 agora se aplica a um tipo específico de compra. O imóvel deve ser novo e desocupado, devendo adquiri-lo diretamente do incorporador ou de quem o sucedeu legalmente no projeto, em primeira venda. Uma unidade que nunca foi habitada, nunca foi alugada e nunca foi transferida para ninguém fora da cadeia de desenvolvimento qualifica-se em US$ 300.000.
Outras transações de propriedades concluídas geralmente se enquadram no nível do mercado secundário de US$ 500.000, sujeito às exceções específicas listadas no decreto. Os investimentos com promessa de venda são governados separadamente.
Um imóvel pode ser fisicamente novo e nunca ocupado e ainda assim enquadrar-se na categoria de mercado secundário, porque o que importa é se já foi vendido comercialmente ou transferido a terceiro não relacionado. Descobrir qual nível se aplica exige mais do que ler a listagem. O registro público é o ponto de partida, e registros anteriores de ocupação, arrendamento, licenças e impostos podem ajudar na resposta.
É por isso que uma revisão especializada é essencial para rastrear a cadeia de títulos, contratos e estrutura de transação antes de qualquer capital ser comprometido. Nosso serviço de revisão de contratos offshore garante que a documentação esteja estritamente alinhada com seus objetivos antes de executar o negócio.
Pelas novas regras, o investimento mínimo depende da rota de investimento:
Imóveis novos/propriedade de primeira venda: US$ 300.000
Promessa de venda, incluindo pré-construção: US$ 300.000
Imóveis no mercado secundário: US$ 500.000
Títulos panamenhos: US$ 500.000
Depósito a prazo fixo em um banco privado licenciado: US$ 750.000
Depósito a prazo fixo no Banco Nacional ou Caja de Ahorros: $500.000 USD
Os investimentos através do mercado de valores mobiliários do Panamá devem geralmente ser mantidos durante pelo menos cinco anos e podem incluir fundos de capital privado qualificados, obrigações governamentais e outros títulos registados. Os depósitos a prazo fixo também devem ter prazo mínimo de cinco anos.
Uma das mudanças mais importantes é a distinção entre imóveis novos e mercado secundário. Uma compra qualificada de um imóvel recém-vendido ainda pode atender ao requisito QIV de US$ 300.000. No entanto, a compra de imóveis no mercado secundário agora exige um investimento de pelo menos US$ 500.000. Isto torna o tipo de propriedade que você compra significativamente mais importante ao estruturar uma aplicação QIV.
O limiar mais baixo do Panamá para novas construções foi concebido para canalizar capital estrangeiro para a economia local, apoiando o desenvolvimento, o emprego e as empresas, mantendo ao mesmo tempo o mercado de revenda aberto aos investidores
A diferença de 200.000 dólares entre os dois níveis imobiliários é deliberada e o governo disse porquê. Nos considerandos do decreto, explica que os limites diferenciados visam priorizar o inventário de primeira venda como forma de apoiar a atividade do setor da construção, o emprego, as receitas fiscais e as cadeias de abastecimento locais.
Tenho investido em projetos neste país há tempo suficiente para dizer que o governo está exatamente certo. Colocar capital estrangeiro num novo empreendimento e observar para onde ele vai. Paga os arquitetos e os engenheiros. Paga as equipes de construção, os eletricistas, os encanadores, os soldadores. Remunera as empresas fornecedoras de cimento, aço, vidro, azulejos e utensílios, a maioria delas empresas panamenhas que empregam famílias panamenhas.
À medida que o prédio sobe, o investimento também paga eletrodomésticos, móveis e paisagismo. Depois, os proprietários se mudam e continuam pagando os administradores das propriedades, equipes de manutenção, segurança e faxineiros. Um investimento qualificado passa por uma dúzia de empresas locais antes de ser liquidado.
Compre um apartamento existente e nada disso acontece. Uma pessoa o possuiu ontem, outra pessoa o possui hoje, e a maior parte do dinheiro vai para o vendedor. O Panamá tem um mercado imobiliário subabastecido e um setor de construção que precisa de melhorias. Uma revenda não acrescenta nada a nenhum dos dois. Portanto, o governo fixou o preço dessa diferença em 200.000 dólares, e o fez sem fechar o mercado secundário.
Uma das partes mais importantes do novo decreto é como ele calcula quanto realmente vale o seu investimento para fins do programa. O Panamá aplica agora o que o decreto chama de valor líquido computável. Para efeito do cumprimento do mínimo, o valor do investimento reconhecido é o menor de dois valores: o valor efetivamente pago pelo requerente e o valor comercial do imóvel razoavelmente fundamentado. Se o preço de compra exceder o mínimo exigido, o excedente poderá ser financiado, desde que o financiamento esteja devidamente documentado, e nenhum penhor reduza o valor líquido computável abaixo do mínimo de investimento aplicável.
O regime anterior exigia que o mínimo de qualificação fosse suportado por um valor não onerado, embora já permitisse o financiamento do montante acima do mínimo através de uma hipoteca bancária local. O novo decreto agora formaliza o cálculo por meio de teste de valor líquido computável.
O processo de verificação começa com a certificação cadastral ANATI obrigatória e acompanha a revisão do seu contrato de compra, comprovante de pagamento e documentação da origem dos recursos. No entanto, o Ministério do Comércio e Indústrias (MICI) poderá solicitar uma avaliação comercial independente se surgirem dúvidas razoáveis, com base em factores objectivos, sobre se o preço declarado corresponde ao valor de mercado.
Quando for necessária uma avaliação, esta deverá ter sido emitida nos seis meses anteriores à solicitação do MICI e deverá ser assinada por profissional reconhecido pelo Banco Nacional de Panamá e pela Caja de Ahorros. O avaliador deve estabelecer a metodologia, os comparáveis utilizados e a base para a conclusão.
A pré-construção continua sendo uma rota viável de US$ 300.000, com proteções mais claras apoiadas por bancos e prazos definidos para substituir um investimento se uma compra com promessa de venda não for cumprida
A compra antes da conclusão de uma construção continua disponível a partir de US$ 300.000, e você pode estruturar o investimento de duas maneiras. Ambos transitaram do decreto anterior. O primeiro é um depósito mantido em fideicomisso por um banco ou empresa fiduciária licenciada para operar no Panamá, com os fundos desembolsados sob o acordo fiduciário para as obrigações de compra.
A segunda é o pagamento de 100% do valor do imóvel diretamente ao incorporador ou vendedor nos termos do contrato de promessa de venda. Esta rota já exigia proteção bancária ao abrigo do regime anterior. No entanto, o novo decreto especifica agora uma gama mais ampla de instrumentos aceitáveis e as condições que devem cumprir.
O efeito é dar ao investidor proteção apoiada por bancos contra falhas específicas por parte do desenvolvedor ou vendedor. Caso a promessa de venda não se concretize por motivos não imputáveis ao investidor, o decreto concede-lhe 180 dias úteis, a contar do dia útil seguinte ao termo do prazo pactuado, para substituir o investimento.
Você pode substituir por outra promessa de venda uma vez. Além disso, o tempo total gasto na manutenção do status de imigração apenas com base em promessas de venda não pode exceder três anos, contínuos ou não. É por isso que esta rota tem um ponto final definido, em vez de um acordo aberto.
As novas regras colocam maior ênfase na prova de onde vieram os fundos de investimento e na manutenção do investimento qualificado durante cinco anos, ao mesmo tempo que dão aos investidores prazos claros para reinvestir se o ativo original mudar
Os fundos qualificados devem ser de origem estrangeira, rastreáveis e pertencer ao requerente. O dinheiro já existente numa conta panamenha ainda pode ser utilizado, desde que seja possível rastrear a sua origem até uma transferência internacional anterior. Presentes, doações e outras transferências gratuitas de terceiros não contam para o mínimo; portanto, o capital entregue a você por um membro da família não apoiará uma aplicação por si só.
Você pode manter o investimento através de uma empresa panamenha ou estrangeira, ou através de uma fundação de interesse privado. Você terá que documentar que a entidade existe e está em situação regular, quem a possui e controla e que você é o beneficiário efetivo com controle real sobre o investimento.
A residência permanente é concedida mediante aprovação, mas o investimento por trás dela deve permanecer em vigor por cinco anos. Todos os anos, seu representante legal apresenta prova disso ao MICI dentro dos 30 dias corridos que antecedem o aniversário de sua resolução de imigração.
O decreto permite que o investimento mude. A principal mudança é que, se for vendido, substituído ou deixar de existir antes de completar os cinco anos, você terá 30 dias corridos para notificar o MICI e até 90 dias corridos para documentar um reinvestimento equivalente que atenda aos requisitos do programa.
Estas são duas obrigações distintas com dois prazos distintos. Enquanto decorre o período de reinvestimento, qualquer ação administrativa para cancelar a residência nessa base fica suspensa. Se você não concluir a substituição, a licença será cancelada.
Os investidores em valores mobiliários obtêm uma proteção adicional. Uma queda no valor de mercado fora do seu controle não viola por si só o cumprimento, desde que você não tenha sacado, vendido ou onerado voluntariamente nada e o valor seja restituído no prazo de 90 dias corridos a partir da notificação do MICI.
As novas regras tornam o programa Investidor Qualificado mais adequado para famílias, permitindo que certos dependentes sejam adicionados após aprovação, ao mesmo tempo que criam um caminho mais simplificado para investidores que buscam a cidadania panamenha
Esta é uma das novas disposições que estou feliz em ver, porque garantir o futuro das famílias é o ponto principal de um Plano B. Os dependentes poderão ser incluídos no pedido inicial, tal como antes. O que os novos regulamentos acrescentam é uma forma de atrair as pessoas depois. O filho nascido ou adotado após homologação, ou o cônjuge oriundo de casamento civil celebrado após homologação, pode ser adicionado diretamente como dependente à situação atual do investidor principal.
Qualquer pessoa que tenha realocado uma família sabe por que isso é importante. No antigo acordo, uma criança que chegasse após a concessão da residência significava voltar ao processo de imigração vinda de fora. Agora a família simplesmente cresce até atingir o status que os pais já possuem.
Para isso, o principal deverá comprovar que sua residência está em situação regular e que as condições de manutenção do investimento estão sendo atendidas, conforme comprovado por certificação do MICI. Além de apresentar prova do novo vínculo familiar e uma carta de responsabilidade económica, o requerente deverá pagar $1.000 USD ao Tesouro Nacional e $1.000 USD ao Serviço Nacional de Imigração por cada novo dependente.
Sempre aconselho meus clientes a priorizarem programas de residência permanente que permitam solicitar a cidadania. Os investidores qualificados e seus dependentes tornam-se elegíveis para solicitar a cidadania após cinco anos consecutivos de residência permanente no Panamá. O novo decreto simplifica o procedimento de inscrição para você.
Os pedidos de naturalização agora são apresentados através da diretoria de investimentos do MICI. O MICI certifica que o investimento permanece válido e cumpre os requisitos do Investidor Qualificado, e o pedido é então encaminhado ao Serviço Nacional de Imigração se os requisitos aplicáveis forem cumpridos. Essa é outra grande conveniência para os expatriados que veem o Panamá como sua nova base.
Os investidores existentes ainda podem se qualificar de acordo com as regras anteriores, mas agora se aplicam prazos de apresentação rigorosos, tornando o tempo e a documentação críticos para qualquer pessoa com um investimento pendente ou pré-existente
Se você efetuou um pagamento ou assinou, mas ainda não enviou sua inscrição, o curso de ação que você precisa tomar depende das datas:
Os pedidos apresentados antes de 16 de setembro de 2026 regem-se pelos requisitos, condições e valores em vigor no momento do depósito, sem prejuízo da aplicação imediata de regras processuais mais favoráveis.
Os investimentos e contratos vinculativos celebrados antes de 16 de setembro de 2026 ainda podem beneficiar do regime anterior, mas apenas se o pedido for apresentado no prazo de seis meses a contar dessa data.
As certificações de investimento já emitidas permanecem válidas até expirarem.
As novas regras de avaliação e verificação não podem ser aplicadas retroativamente para desconsiderar investimentos previamente certificados, exceto quando houver indícios objetivos de falsidade, simulação, fraude ou origem ilícita de recursos, e somente com o devido processo.
Se for titular do estatuto válido de Residência Permanente por Razões de Solvência Económica Própria, ou tiver um pedido pendente nessa categoria, dispõe de doze meses, a partir de 16 de setembro de 2026, para solicitar a conversão para Investidor Qualificado. Você precisará atender aos valores mínimos de investimento e aos demais requisitos.
A janela eleitoral de seis meses é a que deve ser observada. Um investidor que assinou um contrato de compra em agosto de 2026 e apresentou um pedido em abril de 2027 será avaliado de acordo com as novas regras, incluindo o novo método de avaliação, e não o regime em vigor quando o dinheiro foi comprometido.
O MICI tem 15 dias úteis para emitir o certificado de investimento, uma vez aceito o arquivo completo. O certificado é então válido por três meses. O Serviço Nacional de Imigração tem 30 dias úteis para processar o pedido de autorização de residência a partir da data em que recebe oficialmente o processo completo. Ambos os períodos podem ser suspensos por motivos legalmente válidos.
O pedido pode ser apresentado através de um advogado panamenho antes que o investidor e seus dependentes entrem no país. A inscrição biométrica e o registro são necessários pessoalmente antes da emissão do cartão de residência.
O Visto de Investidor Qualificado do Panamá continua a ser uma opção de residência atraente, mas sob as novas regras, escolher a propriedade certa e estruturar corretamente o investimento são mais importantes do que nunca
O programa de Investidores Qualificados do Panamá mudou algumas vezes desde que o Decreto 722 o criou em 2020, e o Decreto 17 agora substitui o quadro regulamentar anterior. A principal conclusão é que o Panamá manteve o limite de 300.000 dólares americanos para novas propriedades de primeira venda e pré-construção, ao mesmo tempo que introduziu regras mais claras em torno de avaliação, histórico de propriedade e conformidade. Para os investidores, isso significa que a oportunidade permanece, mas a estrutura da compra é mais importante do que nunca.
O Panamá também continua a oferecer vantagens mais amplas que o tornam atraente como segunda base, incluindo um sistema fiscal territorial, uma economia dolarizada, cuidados de saúde privados, escolas internacionais, fortes ligações aéreas e infraestrutura financeira estabelecida. Para qualquer pessoa que considere a rota do Investidor Qualificado, a devida diligência cuidadosa é essencial: o histórico de propriedade, a avaliação e a documentação da propriedade podem determinar se um investimento realmente se qualifica.
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Written by Mikkel Thorup
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